Ακίνητα & Φορολογία
Βραχυχρόνια Μίσθωση & Airbnb: Πώς Φορολογούνται οι Ιδιοκτήτες στην Αθήνα
Δημοσιεύτηκε · 6 λεπτά ανάγνωσης · NS Λογιστικό – Φοροτεχνικό Γραφείο
Η βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb έχει γίνει σημαντική πηγή εισοδήματος για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων στην Αθήνα. Ταυτόχρονα, το φορολογικό πλαίσιο που τη διέπει είναι σχετικά πολύπλοκο και αλλάζει συχνά. Στο NSTAX, ως λογιστικό γραφείο στην Αθήνα με 10 χρόνια εμπειρίας, καθοδηγούμε ιδιοκτήτες ακινήτων ώστε να παραμένουν συμμορφωμένοι. Σε αυτό το άρθρο εξηγούμε τα βασικά που πρέπει να ξέρετε.
Τι Ορίζεται ως Βραχυχρόνια Μίσθωση
Σύμφωνα με το ισχύον πλαίσιο, βραχυχρόνια μίσθωση θεωρείται η εκμίσθωση ακινήτου για διάρκεια μικρότερη των 60 ημερών ανά κράτηση, χωρίς παροχή άλλων υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων, ανεξάρτητα από το αν πραγματοποιείται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας (Airbnb, Booking) ή όχι. Κάθε ακίνητο πρέπει να είναι καταχωρημένο στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ, με μοναδικό Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) που αναγράφεται υποχρεωτικά σε κάθε αγγελία.
Πώς Φορολογείται το Εισόδημα Ανάλογα με τον Αριθμό Ακινήτων
Ο τρόπος φορολόγησης εξαρτάται κυρίως από το πόσα ακίνητα εκμεταλλεύεται το ίδιο φυσικό πρόσωπο:
Αν η εκμετάλλευση περάσει σε επιχειρηματική δραστηριότητα, δείτε επίσης τι αλλάζει στην πράξη για τον ΦΠΑ και ποια θέματα πρέπει να τακτοποιήσετε από την πρώτη ημέρα έναρξης.
- Έως δύο ακίνητα: Το εισόδημα θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και φορολογείται με την κλίμακα των ενοικίων, χωρίς υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας ή ΦΠΑ.
- Τρία ακίνητα και άνω: Το εισόδημα θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και υπάγεται σε μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 13%.
- Παροχή επιπλέον υπηρεσιών (π.χ. πρωινό, καθαριότητα κατά τη διαμονή): Το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και απαιτείται υποχρεωτικά έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ, ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων.
5 Πράγματα που Πρέπει να Προσέξετε ως Ιδιοκτήτης
Για συνολική υποστήριξη στη φορολογική δήλωση και στα εισοδήματα από ακίνητα, δείτε τις υπηρεσίες για ιδιώτες που παρέχουμε.
1. Καταχωρήστε σωστά κάθε ακίνητο στο Μητρώο της ΑΑΔΕ
Κάθε ακίνητο χρειάζεται δικό του ΑΜΑ, το οποίο πρέπει να αναγράφεται σε κάθε αγγελία — η παράλειψη επισύρει κυρώσεις.
2. Μετρήστε σωστά τον αριθμό των ακινήτων σας
Ο αριθμός των ΑΜΑ που διαθέτετε καθορίζει αν φορολογείστε ως ακίνητη περιουσία ή ως επιχειρηματική δραστηριότητα — ένα λάθος στην καταμέτρηση μπορεί να αλλάξει ολόκληρο το φορολογικό σας καθεστώς.
3. Προσέξτε αν χρειάζεστε Ειδικό Σήμα Λειτουργίας
Αν εκμισθώνετε το σύνολο διαμερισμάτων μιας πολυκατοικίας, αυτή μπορεί να θεωρηθεί τουριστικό κατάλυμα και να απαιτεί ΕΣΛ ή γνωστοποίηση (ΜΑΓ).
4. Μην ξεχνάτε το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση
Πρόκειται για ξεχωριστή επιβάρυνση ανά διανυκτέρευση που αποδίδεται με ειδική διαδικασία και δεν πρέπει να συγχέεται με τον φόρο εισοδήματος.
5. Κρατήστε αρχείο κάθε κράτησης
Η διασταύρωση στοιχείων από την ΑΑΔΕ με τις πλατφόρμες είναι συστηματική — η τακτική καταγραφή εσόδων ανά ακίνητο σας προστατεύει σε περίπτωση ελέγχου.
Χρειάζεστε Καθοδήγηση για τη Βραχυχρόνια Μίσθωσή σας;
Το NSTAX παρακολουθεί συστηματικά τις αλλαγές στο πλαίσιο βραχυχρόνιας μίσθωσης και καθοδηγεί ιδιοκτήτες ακινήτων στην Αθήνα ώστε να παραμένουν συμμορφωμένοι, αποφεύγοντας πρόστιμα. Επικοινωνήστε μαζί μας για να δούμε την περίπτωσή σας.
Το φορολογικό πλαίσιο της βραχυχρόνιας μίσθωσης ενημερώνεται συχνά. Για την τρέχουσα κατάσταση της περίπτωσής σας, επικοινωνήστε μαζί μας. Συμβουλευτείτε επίσης τον επίσημο οδηγό της ΑΑΔΕ.